Lexikon

Immobilien als Kapitalanlage

Zinshäuser, Immobilienaktien, REITs, offene und geschlossene Immobilienfonds – die Aufzählung steht nur für eine kleine Auswahl der Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Wie findet ein Anleger die für ihn am besten geeignete Form der Immobilienanlage?

Wichtig ist es, dass der Anleger vor einer Entscheidung zunächst die Ziele, die mit der geplanten Investition erreicht werden sollen, exakt definiert. Die möglichen Investitionsvarianten können, wenn die Ziele bekannt sind, anhand der Laufzeit, des vorhandenen und erforderlichen Kapitals sowie der individuellen Erfahrung und Risikobereitschaft verglichen werden.

Antworten im ILG-Lexikon

Im ILG-Lexikon haben wir für Sie weitere Informationen zum Thema "Immobilien als Kapitalanlage" zusammengestellt. Haben Sie Fragen zum Thema? Unsere Ansprechpartner stehen Ihnen gern persönlich mit Antworten zur Verfügung. Die Kontaktdaten finden Sie im rechten Bereich.

Vergleich von Immobilieninvestitionen
Das selbstgenutzte oder vermietete Einfamilienhaus oder die Eigentumswohnung sind beliebt.
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Immobilien - eine Anlage in Sachwerte
Immobilien zählen zu den Sachwertanlagen.
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Sicherheit als Investitionsziel
Viele Investoren erhoffen sich von einer Immobilieninvestition eine möglichst stabile, inflationsgeschützte Sachwertanlage mit regelmäßigen Ausschüttungen.
Tatsächlich kommen Investitionen in Immobilien diesem Wunsch nach stabiler Entwicklung entgegen, da sich die Immobilienmärkte nicht so rasant wie beispielsweise die Aktienmärkte verändern.
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Geschlossene Fonds
Geschlossene Fonds sind unternehmerische Beteiligungen, die in Sachwerte wie Immobilien, Schiffe oder Windkraftanlagen investieren.
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Zielgruppe des geschlossenen Fonds
Geschlossene Immobilienfonds sind für Anleger geeignet, die einen Teil ihres Vermögens in eine sachwertorientierte, langfristige Kapitalanlage investieren möchten.
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Anleger müssen sich sorgfältig informieren
Wer erfolgreich in geschlossene Fonds investieren möchte, muss sich informieren! Nicht nur über den konkreten Anlagegegenstand, sondern vor allem auch über die handelnden Personen im Emissionshaus und deren Erfahrung.
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Anbieter geschlossener Fonds, die Mitglied im bsi sind, erstellen jährlich Leistungsbilanzen.
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Kein geregelter Markt
Aus Anlegersicht ist es in manchen Lebenssituationen trotz sorgfältiger Investitionsentscheidung erforderlich, sich von seiner eigentlich langfristigen Geldanlage zu trennen.
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Steuerstundungseffekt durch § 6b-Rücklage 
enn Unternehmer Betriebsvermögen wie Grundstücke oder ihren gesamten Betrieb verkaufen, müssen sie die vorhandenen stillen Reserven sofort versteuern.
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A

Alternativer Investmentfonds (engl. Alternative Investment Fund). Jede Organisationsform (Unternehmen, Gesellschaften, Vereine, Personengemeinschaften u.a.), die Kapital einsammelt, um es für gemeinsame Investments einer Gruppe von Anlegern zu verwenden. Als AIFs werden im Kapitalanlagegesetzbuch alle geschlossenen Fonds eingestuft.

 

 

Die EU-Mitgliedstaaten haben beschlossen, alle Fonds und Anlageprodukte den europaweit geltenden Wertpapierrichtlinien zu unterwerfen. Daraus entstand die Richtlinie 2011/61/EU für Alternative Investment Fund Manager (AIFM), die in Deutschland auch geschlossene Fonds erfasst. In Deutschland wird die auf europäischer Ebene beschlossene AIFM-Richtlinie im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) umgesetzt. Dieses gilt ab dem 22. Juli 2013 für alle Emissionshäuser, die entsprechende Produkte anbieten und managen.

 

 

 

Die europäische AIFM-Richtlinie (Alternative Investment Fund Managers Directive) reguliert Manager von alternativen Investmentfonds. Sie betrifft alle Manager offener und geschlossener Fonds. Die Umsetzung in Deutschland erfolgte im Kapitalanlagegesetzbuch.

 

 

Die Abgeltungssteuer ist eine Art der Einkommenssteuer. In Deutschland wird sie seit 2009 auf Einkünfte aus Kapitalvermögen – wie Zinsen, Dividenden, Erträge aus Investmentfonds und Zertifikaten – erhoben. Dafür muss der Bezieher der Erträge in der Regel nichts tun: Die Steuer wird „an der Quelle“, also in der Regel direkt vom Kreditinstitut einbehalten und anonym abgeführt. Die Höhe der Steuer beträgt unabhängig vom persönlichen Einkommenssteuersatz in Deutschland immer 25% zuzüglich 5,5% Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Außer der Abgeltungssteuer fallen keine weiteren Abgaben für Kapitalerträge an.

 

 

 

 

Die korrekte steuerliche Bezeichnung der Abschreibung lautet „Absetzungen für Abnutzung“ – kurz AfA. Die Abschreibung berücksichtigt die gewöhnliche Lebensdauer eines Investitionsgegenstandes und führt als Aufwendung zu einer Minderung des Jahresergebnisses. Über die Laufzeit des Investitionsgegenstands können somit dessen Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

 

 

 

Agio bedeutet Aufgeld, Abwicklungsgebühr oder Ausgabeaufschlag. Ein prozentualer Wert, der von einem Kapitalanleger vertragsgemäß zusätzlich zu der vereinbarten Kapitaleinlage an die Gesellschaft zu bezahlen ist.

 

 

Verunreinigungen auf dem Grundstück (wie z.B. Öle, Schwermetalle, Chemikalien etc.).

 

 

Als Anderkonto wird das Bankkonto eines Wirtschaftsprüfers bezeichnet, auf dem die Zeichnungsbeträge der Anleger von geschlossenen Investmentvermögen eingezahlt werden. Hierüber darf der Wirtschaftsprüfer erst dann verfügen, wenn die zum Zeichnungszeitpunkt definierten Bedingungen eingetreten sind bzw. nachzuweisende Unterlagen vorliegen. Beispielsweise darf das Geld nur für den definierten Zweck – beispielsweise den Kauf einer bestimmten Immobilie – verwendet werden.

 

 

Die Ankaufsfinanzierung ist ein kurz- oder langfristiger Kredit. Dieser wird aufgenommen, um den Kaufpreis und die Kosten, die durch den Kauf entstehen, ganz oder teilweise zu decken. Zu den Kosten, die durch den Kauf entstehen, zählen beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Maklercourtage, Notar- und Grundbuchkosten.

 

 

Die Ankaufsrendite spiegelt wider, in welchem Verhältnis die geplanten Einnahmen, also in der Regel die jährliche Miete, zum gezahlten Kaufpreis stehen. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von € 5 Millionen und einer Jahresmiete von € 500.000 beträgt die Ankaufsrendite 10%. Anhand des Faktors kann – unter Berücksichtigung der Lage der Immobilie und weiteren Investitionskriterien – die Rentabilität einer Immobilie abgeschätzt werden.

 

 

Als Anleger oder Kommanditist wird jeder einzelne Gesellschafter eines geschlossenen Investmentvermögens bezeichnet, der in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft aufgelegt wurde. Der Anleger investiert sein Kapital über das Investitionsmodell des geschlossenen Investmentvermögens in eine bestimmte Anlage wie eine Immobilie.

 

 

 

Finanziert ein Anleger seine Beteiligung an einem geschlossenen Investmentvermögen vollständig oder teilweise durch Fremdkapital, nennt man das Anteilsfinanzierung oder Außenfinanzierung. Die Finanzierung erfolgt beispielsweise durch ein vom Anleger aufgenommenes Darlehen bei einer Bank. Die Bewilligung einer Anteilsfinanzierung hängt von der Bonität des Fondszeichners ab.

 

 

Bei einem Asset Deal wird ein konkretes Wirtschaftsgut erworben. Der Übergang erfolgt durch Einigung und Übergabe zu einem bestimmten Stichtag. Veräußerungen von Immobilien sind in Deutschland notariell zu beurkunden. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten wird im amtlichen Grundbuch vollzogen.

 

 

Als Assetklasse oder auch Anlageklasse werden Vermögensanlagen bezeichnet, die ähnlichen Risikoeinflussfaktoren unterliegen. Die Produkte der ILG gehören beispielsweise zur Assetklasse der geschlossenen Immobilienfonds.

 

 

Assetmanagement ist der englische Begriff für Anlageverwaltung. Große Gewerbeimmobilien benötigen eine professionelle Betreuung, um die gesteckten Renditeziele zu erreichen. Das Assetmanagement betreut alle Mieter, erstellt Abrechnungen aus Mietverhältnissen und sorgt für eine nachhaltige Vollvermietung der Immobilien. Die Qualität des Assetmanagement nimmt maßgeblich Einfluss auf den Wert und wirtschaftlichen Erfolg der Immobilie.

 

 

Anleger erhalten je nach Umfang ihrer Beteiligung eine anteilige Ausschüttung an den liquiden Mitteln einer Fondsgesellschaft. Die Ausschüttung erfolgt meist jährlich. Die ILG zeichnet sich dadurch aus, dass sie bei allen neueren Fonds monatliche Ausschüttungen an die Anleger tätigt. Handels- und steuerrechtlich handelt es sich bei den Auszahlungen um Entnahmen aus der Liquidität. Sie können höher oder niedriger sein als der zu versteuernde Gewinnanteil.

 

 

B

BaFin ist die Abkürzung für Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. Die BaFin ist im öffentlichen Interesse tätig. Ihr Hauptziel ist es, ein funktionsfähiges, stabiles und integres deutsches Finanzsystem zu gewährleisten. Durch ihre Marktaufsicht setzt sie zudem Verhaltensstandards durch, die das Vertrauen der Anleger in die Finanzmärkte wahren. Die Behörde beaufsichtigt Kreditinstitute, Finanzdienstleistungsinstitute, Versicherungsunternehmen und den Wertpapierhandel, sie beaufsichtigt Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGen) und die von den KVGen angebotenen Investmentfonds nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Anbieter von Vermögensanlagen sind verpflichtet, Verkaufsprospekte bei der BaFin zu hinterlegen und sie zu veröffentlichen, bevor sie sie öffentlich anbieten. Aufgabe der BaFin ist es, darüber zu wachen, dass der Prospekt einer Vermögensanlage alle Mindestangaben enthält. Sie prüft zudem, ob er verständlich und in sich widerspruchsfrei ist. Eine inhaltliche Bewertung, ob diese auch richtig und wirtschaftlich nachvollziehbar sind, findet jedoch nicht statt.

 

 

Einige Bundesländer sehen im Bauordnungsrecht sog. Baulasten vor. Diese stellen öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde dar. Über die Baulasten wird bei den Baubehörden ein Baulastenverzeichnis geführt. Baulastenverzeichnisse werden in Bayern und Brandenburg nicht geführt.

 

 

Fakultatives (gesetzlich nicht vorgeschriebenes) Organ einer Gesellschaft, das häufig beratend eingesetzt wird. Die ILG Fonds sehen auf Antrag der Anleger die Wahl eines Beirats vor.

 

 

Beitrittserklärung ist ein anderes Wort für Zeichnungsschein. Der Anleger tritt der Fondsgesellschaft ggf. mittelbar über einen Treuhänder bei, indem er die Beitrittserklärung unterzeichnet. Die Höhe der Beteiligung wird mit der im Zeichnungsschein eingesetzten Zeichnungssumme festgelegt. Erst mit der Annahme durch den Treuhänder bzw. die Gesellschaft ist der Beitritt des Anlegers wirksam, er erhält eine Annahmeerklärung.

 

 

Als Betriebskosten werden die Kosten bezeichnet, die während des laufenden Betriebs einer Immobilie bzw. einer Fondsgesellschaft anfallen. Bei Immobilienfonds gehören dazu beispielsweise Bewirtschaftungskosten wie Müllentsorgung, Heizung, Wasser oder Versicherungsbeiträge sowie die fondstypischen Verwaltungskosten für Steuerberatung, Treuhandschaft, Kapitalkosten und Gewerbesteuern.

 

Das Betriebsstättenfinanzamt ist das zuständige Finanzamt der Fondsgesellschaft. Für die ILG Fonds ist beispielsweise das Finanzamt in München zuständig. Das verantwortliche Betriebsstättenfinanzamt meldet das auf Gesellschaftsebene festgestellte anteilige Ergebnis an das Finanzamt am Wohnsitz des Anlegers. Dieses Finanzamt wiederum berücksichtigt die gemeldeten Zahlungen für die individuelle Steuererklärung jedes Anlegers.

 

 

Als Bonität wird die Zahlungsfähigkeit von Personen oder Unternehmen bezeichnet. Die Bonität ist in der Regel die Beurteilungsbasis dafür, als wie kreditwürdig ein potenzieller Kreditnehmer gilt.

 

Der Bonitätsindex eines Unternehmens ist Bestandteil der jeweils zur Prüfung der Bonität eingeholten Wirtschaftsauskunft. In den Bonitätsindex werden sowohl harte (quantitative) als auch weiche (qualitative) Risikofaktoren einbezogen und unter Berücksichtigung statistisch ermittelter Gewichte zu einem Gesamtwert verdichtet. Der Bonitätsindex reicht von 100 – einer ausgezeichneten Bonität – bis zu 600 bei Vorliegen harter Negativmerkmale und einer entsprechenden Ablehnung der Geschäftsbeziehung. Daher kann er in etwa wie eine „Schulnote“ zwischen 1 (100) und 6 (600) interpretiert werden.

 

Die Bruttogeschossfläche (BGF) ist ein Begriff aus dem Bau- und Planungsrecht. Sie beschreibt den gesamten Flächenumfang eines Gebäudes und setzt sich aus der eigentlichen Nutzfläche und der sogenannten Konstruktionsfläche zusammen. Die Berechnung der Bruttogeschossflächengröße wird in Deutschland durch die Baunutzungsverordnung definiert.

 

Die ILG Holding GmbH ist Mitglied im bsi Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V. (ehemals VGF Verband Geschlossene Fonds e.V.). Der bsi ist die Interessenvertretung von Unternehmen, die Sachwerte verwalten und deren Tätigkeit im direkten Zusammenhang mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) steht. Dazu zählen Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG), Verwahrstellen, Auslagerungsunternehmen sowie rechtliche, steuerliche und betriebswirtschaftliche Berater.

 

 

C

Die Centerverwaltung – häufig auch als Centermanagement bezeichnet – ist für den erfolgreichen Betrieb von Handelsimmobilien verantwortlich. Sie kümmert sich um alle organisatorischen Fragestellungen direkt am Standort und ist Ansprechpartner für Mieter und Dienstleister bei allen alltäglichen Angelegenheiten. Eine professionelle Centerverwaltung trägt maßgeblich zum Erfolg einer bewirtschafteten Handelsimmobilie und deren Wertentwicklung bei.

 

 

 

D

Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass ein anderer das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf, dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum des belasteten Grundstücks ergibt (geregelt in §§ 1018 bis 1029 und 1090 bis 1093 BGB).

Als Direktkommanditist wird ein Anleger bezeichnet, der sich direkt an einer Kommanditgesellschaft beteiligt und somit mit seiner Zeichnungssumme in das Handelsregister eintragen wird. Anleger, die keinen Eintrag in das Handelsregister wünschen, investieren als sogenannte Treuhandkommanditisten indirekt über eine Treuhandgesellschaft.

 

Unter Diversifikation versteht man die Risikostreuung innerhalb eines Portfolios. Beispielsweise ist ein breit diversifiziertes Portfolio in möglichst viele, sinnvoll kombinierte Anlagearten und -klassen verteilt.

 

Unter Due Diligence versteht man eine Untersuchung, die als Grundlage für eine Investmententscheidung dient. Sie beinhaltet eine detaillierte Prüfung und Bewertung eines potenziellen Investments in eine Immobilie oder ein Unternehmen.

 

E

Das EStG – kurz für Einkommensteuergesetz der Bundesrepublik Deutschland – regelt die Besteuerung des Einkommens natürlicher Personen. Das EStG beinhaltet sieben Einkommensarten.

 

 

Gesamtkosten eines Kredits als Vomhundertsatz des Kredits. Einzelheiten zur Berechnung des Effektivzinses sind in § 6 der Preisangabenverordnung geregelt.

 

 

Im Zusammenhang mit geschlossenen Investmentvermögen wird die Summe aller Zeichnungsbeträge als Eigenkapital bezeichnet. Aus der Summe von Eigenkapital, Agio sowie Fremdkapital errechnet sich das Fondsvolumen.

 

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zählen zu den sieben Einkunftsarten des Einkommensteuerrechts. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entsprechen dem Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten und werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds entsprechen die erzielten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht exakt der Höhe der Ausschüttungen, da sie beispielsweise durch Abschreibungen gemindert werden.

 

Die Einkünfteerzielungsabsicht bezeichnet die Absicht, langfristig einen Gewinn beziehungsweise einen Überschuss der Einnahmen über die mit einer Investition verbundenen Werbungskosten zu erzielen.

 

 

Steuerlich vorgesehene Gegenüberstellung der Einnahmen und Werbungskosten (siehe auch unter Werbungskosten) in einer Abrechnungsperiode (§ 4 Abs. 3 EStG)

 

 

Einobjektfonds zeichnen sich durch eine Mindestanlagesumme von 20.000 EUR aus. Zudem müssen Investoren die Voraussetzungen für einen sogenannten semiprofessionellen Anleger erfüllen. Als semiprofessionell gilt jeder Anleger, der über ausreichend Erfahrung und Expertenwissen zu Sachwertbeteiligungen verfügt, die Risiken versteht und für den die mit der Anlage einhergehenden Verpflichtungen angemessen sind.

Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft entspricht dem finanziellen Volumen, mit dem Käufer regional in den Geschäften vor Ort einkaufen. Ausgaben für Versandhandel und e-commerce bleiben unberücksichtigt. Die Kaufkraft wird mittels der Kaufkraftkennziffer gemessen.

 

 

Bank, Kreditinstitut oder Privatgesellschaft, die im Rahmen der Fondsfinanzierung wesentliche Aufgaben, wie z.B. die Beratung bei der Fondskonzeption, Erstellung des Beteiligungsprospektes, Finanzierungsvermittlung und die Ausgabe von Kommanditanteilen übernimmt. Im Bereich der geschlossenen Investmentvermögen (Beteiligungen) ist ein Emissionshaus die Anbieterin der Anteile an dem Finanzprodukt. Ein anderer Begriff für Emissionshaus ist Initiator oder Kapitalverwaltungsgesellschaft.

 

Werden Anteile an geschlossenen Investmentvermögen übertragen, wird grundsätzlich Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer fällig. Freibeträge reduzieren die zu zahlenden Steuern. Grundlage für die Berechnung der Steuerhöhe ist der anteilige Wert am Betriebsvermögen der Gesellschaft.

 

Euro Interbank Offered Rate (EURIBOR) ist der Zinssatz für Termingelder in Euro im Interbankengeschäft. Täglich melden bis zu 39 Kreditinstitute, darunter 11 deutsche Banken, Angebotssätze (Briefsätze) für Ein- bis Zwölfmonatsgelder um 10:45 Uhr Brüsseler Zeit an einen Informationsanbieter, der Durchschnittssätze ermittelt und auf Reuters veröffentlicht.

Mit dem Begriff Exit wird in der Regel der Verkauf einer Immobilie bezeichnet. Mit Exit kann jedoch auch jeder andere Ausstieg der Fondsgesellschaft aus einer Immobilie oder Unternehmensbeteiligung oder auch des Anlegers aus seinem finanziellen Engagement gemeint sein.

 

F

Meist ebenerdiges Einkaufszentrum in PKW-orientierten Lagen, welches zentral verwaltet wird. Aufgrund einheitlicher Gebäudegestaltung und einem gemeinsamen Parkplatz wird ein Fachmarktzentrum als ein zusammengehörender Einzelhandelskomplex wahrgenommen. Hauptmieter sind mittel- bis großflächige Fachmärkte, die über eine überdachte Mall integriert sind.

Der Finanz- und Investitionsplan bietet eine Übersicht über die Herkunft und die Verwendung der für eine Investition benötigten Mittel.

 

Fondsfinanzierung ist der Fachbegriff für Mittelherkunft, also die unterschiedlichen Quellen einer Investition. Bei einem geschlossenen Investmentvermögen können dies Eigenkapital, Agio und/ oder Fremdkapital sein.

 

Als Fondsmanager wird das Unternehmen bezeichnet, welches die Fondsgesellschaft, deren Anleger und sonstige Kapitalgeber während der Laufzeit des Fonds betreut. Das Fondsmanagement verantwortet den Erfolg eines Fonds, kontrolliert auf Basis der Fonds-Kalkulationen, dass die Prognosen eingehalten werden und berichtet den Kapitalgebern hierüber.

 

Das Fondsvolumen einer Fondsgesellschaft besteht zum einen aus dem eingebrachten Kapital der Anleger – dem Eigenkapital – plus Agio und zum anderen aus dem Fremdkapital durch Bankdarlehen. Eigenkapital, Agio und Fremdkapital zusammen ergeben das Fondsvolumen.

 

 

 

Die Fremdkapitalquote ist eine betriebswirtschaftliche Kennzahl, die den Anteil des Fremdkapitals am Fondsvolumen angibt.

Die Fungibilität gibt bei einer Geldanlage an, wie leicht man eine Investition auflösen und gebundene Liquidität für andere Zwecke freibekommen kann. Geschlossene Investmentvermögen gelten grundsätzlich als bedingt fungibel, da Anteilseigner zwar uneingeschränkt über ihre Anteile verfügen können, jedoch nur ein eingeschränkter Zweitmarkt existiert.

 

 

G

Als Geldwäsche wird die Einschleusung von illegal erwirtschaftetem Geld bzw. Vermögenswerten in den legalen Finanz- und Wirtschaftskreislauf bezeichnet. Die Prävention und Bekämpfung von Geldwäsche ist eine wichtige Aufgabe. Das Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwäschegesetz - GwG) legt bestimmten Unternehmen und Personen (Verpflichtete) besondere Pflichten auf, die deren Geschäftsbeziehungen und geschäftliche Aktivitäten transparent machen sollen.

Kapitalsammelstelle für Einzahlungen von Kapitalanlegern für eine Investition in regelmäßig feststehender Höhe. Ein geschlossener Immobilienfonds wird regelmäßig in der Rechtsform einer Personengesellschaft (z.B. Kommanditgesellschaft) geführt. Ist das erforderliche Gesellschaftskapital gezeichnet und eingezahlt, wird der Fonds geschlossen; der Kreis der Kapitalanleger ist damit begrenzt.

Recht und Pflicht zur Führung der Geschäfte einer Gesellschaft. Die Vertretung einer Kommanditgesellschaft steht nach dem Gesetz dem oder den persönlich haftenden Gesellschafter(n) zu.

 

Kommanditist, der zur Führung der Geschäfte einer Kommanditgesellschaft berechtigt ist (die Einkünfte einer Kommanditgesellschaft, bei der keine natürliche Person persönlich haftender Gesellschafter ist, gelten – soweit sie nicht schon aufgrund ihrer Tätigkeit gewerbliche Einkünfte erzielt – steuerlich als gewerbliche Einkünfte, wenn nicht mindestens ein Kommanditist zur Geschäftsführung befugt ist).

 

Durch die Beteiligung an einem geschlossenen Investmentvermögen wird der Anleger zum Gesellschafter. Ist der Fonds in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG gegründet, nennt man den Gesellschafter Kommanditist. 

Der Gesellschaftsvertrag ist die Geschäftsgrundlage für alle mit dem geschlossenen Investmentvermögen befassten Akteure. Der Vertrag regelt insbesondere das Vorgehen bei Kapitaleinlagen, die Rechte und Pflichten von Gesellschaftern und Geschäftsführung, die Art der Ergebnisverteilung, sämtliche Informations-, Kontroll- und Mitbestimmungsrechte der Anleger, Konditionen der Anteilsübertragungen, Kündigung und Abfindungsguthaben sowie Auflösung (Liquidation) der Beteiligungsgesellschaft. Der Gesellschaftsvertrag ist im hinteren Teil des Verkaufsprospekts eines geschlossenen Investmentvermögens abgedruckt.

 

Der Gesellschaftsvertrag ist die Geschäftsgrundlage für alle mit dem geschlossenen Fonds befassten Akteure. Der Vertrag regelt insbesondere

  • das Vorgehen bei Kapitaleinlagen,
  • die Rechte und Pflichten von Gesellschaftern und Geschäftsführung,
  • die Art der Ergebnisverteilung,
  • sämtliche Informations-, Kontroll- und Mitbestimmungsrechte der Anleger,
  • Konditionen der Anteilsübertragungen,
  • Kündigung und Abfindungsguthaben sowie
  • Auflösung (Liquidation) der Beteiligungsgesellschaft.

Der Gesellschaftsvertrag ist im hinteren Teil des Verkaufsprospekts eines geschlossenen Fonds abgedruckt

Einkünfte aus Gewerbebetrieb – auch gewerbliche Einkünfte genannt – gehören in Deutschland zu den in § 2 Abs. 1 EStG genannten sieben Einkunftsarten. Für Einkünfte aus Gewerbebetrieb muss Gewerbesteuer gezahlt werden. Viele geschlossene Investmentvermögen versuchen deshalb, Einkünfte aus Gewerbebetrieb zu vermeiden und stattdessen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen.

 

Bei einer GmbH & Co KG handelt es sich um eine Kommanditgesellschaft, bei der der persönlich haftende Gesellschafter (Komplementär) eine Kapitalgesellschaft in Form einer GmbH – Gesellschaft mit beschränkter Haftung – ist.

 

 

 

Kommanditist, der bei der Gründung einer Kommanditgesellschaft mitgewirkt hat.

H

Die Haftsumme ist der Betrag, mit dem ein Kommanditist im Handelsregister eingetragen ist. Mit diesem Betrag haftet der Kommanditist maximal gegenüber Gläubigern der Kommanditgesellschaft.

Die Kommanditisten-Haftung wird in den §§ 171 ff. HGB geregelt: Die Haftung des Kommanditisten für Schulden der Kommanditgesellschaft ist auf das gezeichnete Kommandit-Kapital (Hafteinlage) beschränkt. Die Haftung entfällt, wenn er seine Einlage in voller Höhe geleistet hat.

 

Hybridcenter befinden sich meist in Zentren kleiner bis mittlerer Städte mit 20.000 bis 50.000 Einwohnern und damit in einem weniger dichten Wettbewerbsumfeld als große Shopping Center. Sie decken das gesamte Bedarfsspektrum von Food- und Nonfood-Artikeln mit einem Branchenmix auf Handelsflächen bis zu 15.000 Quadratmetern ab. Die Größe orientiert sich am Bedarf des Einzugsgebiets. Zum Angebot von Hybridcentern zählen ein Lebensmittel-Vollsortimenter, ein Lebensmittel-Discounter und ein Drogeriemarkt. Im Vergleich zum klassischen Fachmarktzentrum ist bei Hybridcentern das Bekleidungssortiment breiter aufgestellt. Zu den Mietern zählen häufig namhafte Unternehmen. Ergänzt werden die Angebote meist durch einen Elektronikfachmarkt sowie durch Dienstleistungsunternehmen einschließlich Gastronomie.

 

I

Als IDW S4 wird der Prospektierungsstandard gemäß IDW – Institut der Wirtschaftsprüfer – für geschlossene Investmentvermögen bezeichnet. Für jedes geschlossene Investmentvermögen muss ein Verkaufsprospekt erstellt werden, der das angebotene Produkt exakt beschreibt. Der Prospekt wird – auf freiwilliger Basis und beauftragt vom Anbieter des geschlossenen Investmentvermögens – nach dem IDW-Standard geprüft. Der vom Wirtschaftsprüfer erstellte Prospektprüfungsbericht, auch Prospektgutachten genannt, enthält die Ergebnisse der IDW S4-Prüfung. Das Prospektgutachten kann jeder Interessierte per Auskunftsvereinbarung beim beauftragten Wirtschaftsprüfer anfordern.

 

 

 

IRR ist die Abkürzung für den englischen Fachbegriff “Internal Rate of Return“. Die Interne-Zinsfuß-Methode ist ein Verfahren der dynamischen Investitionsrechnung. Es ermöglicht, für eine Investition oder Kapitalanlage, bei der unregelmäßige und schwankende Erträge anfallen, eine (theoretische) mittlere, jährliche Rendite zu berechnen. Mit dieser durchschnittlichen Rendite werden ähnliche Produkte, wie beispielsweise Fonds, die in unterschiedliche Anlageklassen investieren, trotz der teilweise recht unterschiedlichen Auszahlungsstruktur vergleichbar.

Als Indexierung wird die Wertentwicklung eines Entgelts bezeichnet, die an eine Vergleichsgröße gekoppelt ist. Gewerbemietverträge sind in der Regel indexiert. Die fällige Miete wird häufig an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Bei einer Änderung des Index wird die Miete gemäß der vertraglichen Vereinbarung angepasst. Man spricht daher von einem Inflationsschutz bei Investitionen in Gewerbeimmobilien.

 

 

Inflation ist ein andauernder, signifikanter Anstieg des Preisniveaus. Üblicherweise wird die Inflation anhand eines Preisindex ausgedrückt, beispielsweise dem Verbraucherpreisindex. Sofern eine Inflation vorliegt, führt dies zu einem Anstieg des entsprechenden Indexes. 

 

Ein Initiator ist eine Person oder Gesellschaft, die ein Investitionsprojekt wie etwa einen geschlossenen Immobilienfonds auflegt. Das bedeutet, dass der Initiator das Investitionsprojekt konzipiert, in einem Prospekt beschreibt und nach Gestattung der BaFin das zur Finanzierung erforderliche Anlagekapital einwirbt.

 

Instandhaltungskosten sind die Kosten, die während der Nutzung für die Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs des Fondsobjekts aufgewendet werden müssen (Reparaturen etc.).

 

 

Das Investmentgesetz war der rechtliche Rahmen für offene Investmentfonds in Deutschland. Im Zuge der Umsetzung der europäischen AIFM-Richtlinie wurde das Investmentgesetz im Juli 2013 aufgehoben und in das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) überführt.

 

 

J

Die Aufstellung des Vermögens und der Schulden auf einen Stichtag (Bilanz) und Gegenüberstellung der Aufwendungen und Erträge eines Geschäftsjahres (Gewinn- und Verlustrechnung) bilden zusammen mit dem Anhang den Jahresabschluss.

 

K

Am 22. Juli 2013 ist das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) in Kraft getreten. Das KAGB geht zurück auf die Richtlinie für die Verwalter alternativer Investmentfonds (AIFM- 2011/61/EU). Es setzt einen regulatorischen Rahmen und unterstellt die Verwalter alternativer Investmentfonds (AIF) der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Zu den Verwaltern von AIF gehören auch die bisherigen Anbieter von Vermögensanlagen in Form geschlossener Fonds. Diese Beteiligungsformen werden mit dem KAGB unter dem Begriff Investmentvermögen geführt. Die ILG Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH als Anbieter von Sachwertbeteiligungen wird von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) beaufsichtigt, muss eine Depotbank als Verwahrstelle auswählen und Anforderungen hinsichtlich Risikostreuung und Transparenz erfüllen.

 

Anteil eines Gesellschafters am Kapital einer Gesellschaft; siehe auch Kommanditbeteiligung.

 

Das Kapitalkonto ist das Konto innerhalb der Buchführung eines Unternehmens, auf dem bestimmte Anteile am Eigenkapital gebucht werden – beispielsweise Kommanditkapital, Entnahmen und Ergebnisse.

 

Der Kapitalrückfluss ist die Summe der an die Anleger gezahlten laufenden Ausschüttungen sowie dem Verkaufserlös des Fondsobjekts abzüglich der Steuerabgaben.

 

 

Eine Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet und entwickelt das Investmentvermögen, in welches Anleger eines geschlossenen Investmentvermögens AIF s investieren. Kapitalverwaltungsgesellschaften können mit bisherigen Anbietern von geschlossenen Fonds, den Emissionshäusern, verglichen werden. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) muss eine Kapitalverwaltungsgesellschaft prüfen und genehmigen.

 

 

Die Kaufkraftkennziffer beschreibt die Kaufkraft einer bestimmten Region im Verhältnis zur Kaufkraft der Bundesrepublik Deutschland. Ein Wert von 110 bedeutet beispielsweise, dass die Kaufkraft der Region um 10% über der durchschnittlichen Kaufkraft der Bundesrepublik Deutschland liegt.

 

Anteil eines Kommanditisten an einer Kommanditgesellschaft. Die Höhe der Kommanditbeteiligung ergibt sich regelmäßig aus der übernommenen Pflichteinlage; dieser Betrag ist für den Anteil des Kommanditisten am Ergebnis (Gewinn oder Verlust) und am Vermögen der Kommanditgesellschaft sowie für die Verwaltungsrechte des Kommanditisten (wie z.B. das Stimmrecht) von Bedeutung.

 

Die Kommanditgesellschaft ist ein Zusammenschluss von zwei oder mehr Gesellschaftern zu einem gemeinsamen Gesellschaftszweck. Die KG ist eine Personenhandelsgesellschaft, bei der mindestens ein Gesellschafter, der Komplementär, persönlich und unbeschränkt haftet. Die Haftung des oder der anderen Gesellschafter (Kommanditisten) ist auf den im Handelsregister eingetragenen Betrag beschränkt (Haftsumme).

 

 

 

 

Als Kommanditist (Teilhafter) wird jeder Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft (KG) bezeichnet, dessen Haftung gegenüber den Gläubigern der Gesellschaft auf den im Handelsregister eingetragenen Betrag (Haftsumme) beschränkt ist. Die Außenhaftung ist ausgeschlossen, soweit die Haft-Kommanditeinlage geleistet ist.

 

Gesellschaftskapital einer Kommanditgesellschaft, welches – mit Ausnahme der Einlagen der Gründungsgesellschafter – dem zu erbringenden Kapital der Neukommanditisten entspricht.

Der Komplementär ist der persönlich und unbeschränkt haftende Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft (KG). Hierbei kann es sich um eine natürliche oder um eine juristische Person – beispielsweise eine GmbH – handeln.

 

 

L

Vor Inkrafttreten des KAGB haben die meisten Anbieter mit Leistungsbilanzen jährlich detailliert über ihr Unternehmen sowie über die angebotenen und platzierten geschlossenen Fonds informiert. In der Regel folgten sie dabei dem Verband Geschlossene Fonds e.V. (VGF), heute Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V. (bsi), der quasi einen Standard der Grundsätze und Leitlinien zur Erstellung von Leistungsbilanzen vorgegeben hatte. Wesentlicher Bestandteil dieser Leistungsbilanzen ist der klassische Soll-Ist-Vergleich, der die jeweils durch den geschlossenen Fonds erzielten Ergebnisse, insbesondere deren Auszahlungen und Einnahmen, den Prognosen des Verkaufsprospekts gegenübergestellt. Der bisherige Leistungsbilanzstandard passt in seiner Struktur jedoch nicht in die Berichtssystematik des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und alternativer Investmentfonds (AIF). Daher wurde vor dem Hintergrund der gesetzlichen Vorgaben und Neuregelungen aus dem KAGB über den bisherigen Leistungsbilanzstandard neu befunden. Die Mitglieder des bsi haben beschlossen, die Erstellung einer Leistungsbilanz als Pflicht für neue AIF aufzuheben und dafür den neuen Performance-Bericht-Standard geschaffen.

 

Fehlen von Einkünfteerzielungsabsicht (siehe auch dort).

 

 

Die Liquidation umfasst die Beendigung der laufenden Geschäfte und den Verkauf aller Vermögensgegenstände eines Unternehmens mit dem Ziel, das darin gebundene Kapital in Bargeld oder andere leicht in Bargeld umtauschbare – also liquide – Mittel umzuwandeln. Nach der Liquidation erfolgt im Fall eines geschlossenen Fonds in der Regel die Auflösung der Gesellschaft. Die Paragrafen 145 bis 158 HGB regeln die Liquidation.

Die Liquiditätsreserve beinhaltet aus Gründen der Vorsicht zur freien Verfügung gehaltenes Kapital, das zu jedem Zeitpunkt – beispielsweise bei außerplanmäßig entstandenen Kosten – die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft sicherstellt.

 

M

Der oder die Magnetmieter sind die Hauptmieter oder Großnutzer innerhalb einer Gewerbeimmobilie. Der Begriff wird vorzugsweise im Zusammenhang mit Einzelhandelsimmobilien verwendet. Hier ist der Magnetmieter häufig nicht nur die wichtigste Einnahmequelle bei der Bewirtschaftung der Immobilie, sondern auch wichtiger Kundenmagnet von dem alle Mieter des Centers profitieren.

 

Eine Mieterdienstbarkeit sichert das Mietverhältnis zugunsten des Mieters im Grundbuch ab. Hierdurch erreicht der Mieter bspw., dass das Mietverhältnis im Fall der Insolvenz des Vermieters durch einen Insolvenzverwalter nicht gekündigt werden kann. Mieterdienstbarkeiten werden vor allem von Mietern gefordert, die ein hohes Interesse an der Beibehaltung des Standorts haben.

 

Jeder Kommanditanteil muss einem bestimmten Mindestbetrag (auch Mindestzeichnungssumme genannt) entsprechen. Die Höhe der Mindestbeteiligung richtet sich nach den Bestimmungen des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB). Dieses unterscheidet nach risikogemischten Mehrobjektfonds und nicht-risikogemischten Einobjektfonds. Für Mehrobjektfonds gelten brancheneinheitliche Streuungskriterien, die der Risikoreduzierung dienen und Anlegern schon mit sehr geringen Investitionssummen gestreute Sachwertanlagen ermöglichen.

 

Die Mittelverwendungskontrolle stellt die vertrags- und zweckgerechte Verwendung der von den Anlegern auf ein Treuhandkonto geleisteten Einlagen sicher. Standesrechtler wie Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Rechtsanwalt oder entsprechende Zusammenschlüsse prüfen während der Investitionsphase des Fonds, ob die im Mittelverwendungskontrollvertrag definierten Freigabekriterien erfüllt werden. Nur dann werden die Gelder vom Treuhandkonto ausgezahlt.

N

Betriebskosten (wie z. B. Grundsteuer und Versicherungsprämien), die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Grundstücks laufend entstehen. Eine Aufstellung der Nebenkosten, deren Zahlung durch den Mieter in Mietverträgen häufig vereinbart wird, ergibt sich aus § 2 der Betriebskostenverordnung.

 

Der Nettoinventarwert (engl.: Net Asset Value) eines Investmentvermögens ergibt sich aus der Summe aller bewerteten Vermögensgegenstände abzüglich sämtlicher Verbindlichkeiten.

 

O

Gesellschaft, deren Gegenstand der Erwerb und/oder das Halten eines bestimmten Vermögensgegenstandes („Objekt“) ist.

 

P

Der bsi Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V. hat einen Standard zur Erstellung von Performance-Berichten durch Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) erarbeitet. Dieser Beschluss ist seit der Mitgliederabstimmung am 25.05.2014 in Kraft. Der Standard gilt verpflichtend für alle bsi Vollmitglieder (registrierte oder zugelassene Kapitalverwaltungsgesellschaft, KVG) nach KAGB oder der Richtlinie über die Verwalter Alternativer Investmentfonds (AIFM-Richtlinie). Die jährliche Darstellung soll sowohl Alternative Investmentfonds (AIF) für professionelle und/oder semi-professionelle Anleger (Spezial-AIF) als auch AIF für Privatanleger erfassen. Stichtag für die Veröffentlichung ist immer der 30.09. des dem Berichtsjahr folgenden Jahres.

 

Der Begriff Pflegeimmobilie steht für Objekte wie Pflegeheime, Seniorenresidenzen, Kurzzeitpflegeeinrichtungen, betreutes Wohnen oder ähnliche Immobilien.

 

 

Bei der Pflichteinlage handelt es sich um eine Einlage (z.B. Geldbetrag), den ein Gesellschafter (beispielsweise ein Kommanditist) auf Grund des Gesellschaftsvertrages an die Gesellschaft (z.B. eine Kommanditgesellschaft), an der er beteiligt ist, zu leisten hat.

 

Die Platzierungsgarantie ist ein Vertrag, mit dem sich ein Garantiegeber verpflichtet, sich nötigenfalls selbst oder über Dritte am Eigenkapital eines Fonds zu beteiligen. Die Garantie wird fällig, wenn nach Ablauf einer bestimmten Frist Beteiligungen einer bestimmten Höhe nicht eingeworben werden konnten. Eine Platzierungsgarantie bedeutet zusätzliche die Sicherheit für den Anleger, dass das Investitionsziels in jedem Fall erreicht und damit die Investition in der gewünschten Anlage platziert ist. Der Platzierungsgarant erhält in der Regel eine Vergütung für die Garantieabgabe.

 

 

 

Privatanleger sind nach § 1 Abs. 19 Ziffer 31 Kapitalanlagegesetzbuch alle Anleger, die weder professionelle noch semiprofessionelle Anleger sind.

 

Professioneller Anleger ist nach § 1 Abs. 19 Ziffer 32 Kapitalanlagegesetzbuch jeder Anleger, der im Sinne von Anhang II der Richtlinie 2004/39/EG als professioneller Kunde angesehen wird oder auf Antrag als ein professioneller Kunde behandelt werden kann. Danach sind professionelle Kunden insbesondere Kreditinstitute, Versicherungsgesellschaften, Organismen für gemeinsame Anlagen und ihre Verwaltungsgesellschaften, Pensionsfonds sowie große Unternehmen gemessen an bestimmten Mindestbilanzsummen, Nettoumsatz und Eigenmitteln.

Außerdem können auf Antrag solche Anleger als professionell eingestuft werden, wenn sie zwei der drei nachstehend genannten Kriterien erfüllen:

  • Innerhalb des letzten Jahres wurden pro Quartal am relevanten Markt durchschnittlich zehn Geschäfte von erheblichem Umfang getätigt,
  • ein Bank- und/oder Wertpapierguthaben in Höhe von mindestens 500.000 Euro ist vorhanden,
  • es wurde für mindestens ein Jahr ein Beruf am Kapitalmarkt ausgeübt.

 

Verkaufsprospekte von geschlossenen Investmentvermögen können eine Berechnung enthalten, die den finanziellen Verlauf der Beteiligung unter gewöhnlichen Bedingungen prognostiziert. Diese Kalkulation nennt man Prognoserechnung.

 

Der Prospektprüfungsbericht wird als Ergebnis eines IDW S4-Gutachtens von einem unabhängigen Prüfer wie einem Wirtschaftsprüfer erstellt. Der Bericht informiert– über die Richtigkeit der im Prospekt gemachten Angaben über alle beteiligten Personen, Verträge und weiterer Investitionskriterien. Das Hauptziel der Beurteilung durch das IDW ist es zu überprüfen, ob die im Verkaufsprospekt gemachten Angaben es dem Anleger in ausreichender Form ermöglichen, sich einen Eindruck von diesem geschlossenen Fonds als Kapitalanlage zu machen. Gehört der Anbieter dem bsi Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V. (vormals: VGF Verband Geschlossene Fonds e.V.) an, so ist ein Prospektprüfungsbericht gemäß IDW Pflicht.

 

Ein Publikumsfonds ist ein Produktangebot, das vergleichsweise vielen Anlegern eine Beteiligung an einem geschlossenen Fonds ermöglicht und gesetzlich vorgeschriebenen Informationspflichten unterliegt. Die Vorschriften sollen es privaten Anlegern ermöglichen, das Risiko eines Anlageprodukts einzuschätzen. Die Pflicht zur Information ist bei anderen Investitionsformen, beispielsweise bei einem Private Placement, deutlich geringer: Ein solches Investment hat sehr viel höhere Mindestzeichnungssummen, wenige Investoren und muss Informationen zum Anlageobjekt nicht in einer bestimmten Form darstellen oder prüfen lassen. Entsprechend eignet sich ein solches Investment nur für professionelle Anleger, die Anlageprodukte mithilfe einer eigenen Due Diligence beurteilen können.

R

Die Rendite drückt den Gesamterfolg des angelegten Kapitals aus, meist als Prozentangabe des angelegten Kapitals. Meist wird die Rendite als IRR angegeben, um die Werte verschiedener Produkte vergleichbar zu machen.

 

 

S

SICAV ist die Abkürzung des französischen Begriffes société d’investissement à capital variable und bezeichnet eine nach französischem, belgischem, luxemburgischem, schweizerischem oder italienischem Recht gegründete Kapitalanlagegesellschaft. Sie unterscheidet sich beispielsweise von der Gesellschaftsform der GmbH durch ein variables Grundkapital. So löst sich das Problem der Fungibilität, das bei Kapitalanlagen in Form einer GmbH oft bemängelt wird. Die SICAV ist bei Privatanlegern jedoch noch nicht so weit verbreitet wie die GmbH & Co. KG, die gängige Rechtsform bei geschlossenen Investmentvermögen. Die SICAV unterliegt – im Gegensatz zur deutschen GmbH & Co. KG – ausländischem Recht.

 

 

Der Begriff Sachwert umfasst Wirtschaftsgüter wie Immobilien, Grundstücke, Schiffe, Wind- und Solaranlagen, die vergleichsweise unabhängig von Geldwertschwankungen sind und als entsprechend wertbeständig gelten. Die Investition in Sachwerte („Sachwertanlagen“) zielt in der Regel auf eine Rendite, die beispielsweise aus Miete, Charterraten oder den Strompreis erwirtschaftet wird.

 

Semiprofessioneller Anleger ist nach § 1 Abs. 19 Ziffer 33 Kapitalanlagegesetzbuch

a)   jeder Anleger,
aa)  der sich verpflichtet, mindestens 200 000 Euro zu investieren,
bb)  der schriftlich in einem vom Vertrag über die Investitionsverpflichtung getrennten Dokument angibt, dass er sich der Risiken im Zusammenhang mit der beabsichtigten Verpflichtung oder Investition bewusst ist,
cc)  dessen Sachverstand, Erfahrungen und Kenntnisse die AIF-Verwaltungsgesellschaft oder die von ihr beauftragte Vertriebsgesellschaft bewertet, ohne von der Annahme auszugehen, dass der Anleger über die Marktkenntnisse und -erfahrungen der in Anhang II Abschnitt I der Richtlinie 2004/39/EG genannten Anleger verfügt,
dd)  bei dem die AIF-Verwaltungsgesellschaft oder die von ihr beauftragte Vertriebsgesellschaft unter Berücksichtigung der Art der beabsichtigten Verpflichtung oder Investition hinreichend davon überzeugt ist, dass er in der Lage ist, seine Anlageentscheidungen selbst zu treffen und die damit einhergehenden Risiken versteht und dass eine solche Verpflichtung für den betreffenden Anleger angemessen ist, und
ee)  dem die AIF-Verwaltungsgesellschaft oder die von ihr beauftragte Vertriebsgesellschaft schriftlich bestätigt, dass sie die unter Doppelbuchstabe cc genannte Bewertung vorgenommen hat und die unter Doppelbuchstabe dd genannten Voraussetzungen gegeben sind,

b)  ein in § 37 Absatz 1 genannter Geschäftsleiter oder Mitarbeiter der AIF-Verwaltungsgesellschaft, sofern er in von der AIF-Verwaltungsgesellschaft verwaltete AIF investiert, oder ein Mitglied der Geschäftsführung oder des Vorstands einer extern verwalteten Investmentgesellschaft, sofern es in die extern verwaltete Investmentgesellschaft investiert,

c)   jeder Anleger, der sich verpflichtet, mindestens 10 Millionen Euro in ein Investmentvermögen zu investieren.

 

 

Die Sensitivitätsanalyse wird auch Empfindlichkeitsanalyse genannt und ist eine Analyseform für komplexe Anlageprodukte. Die geplante Konzeption wird aus externen Blickwinkeln betrachtet und analysiert. Hierzu werden jeweils ein oder auch mehrere Parameter verändert. Anleger können aus der Sensitivitätsanalyse klare Hinweise entnehmen, wie sich ihre Anlage bei von der Kalkulation abweichenden Parametern entwickelt. Häufig ist beispielsweise zu erkennen, wie sich eine abweichende Miethöhe in der Rendite widerspiegelt.

 

Ist ein zentral errichtetes und gemanagtes Center, in dem Waren des kurz-, mittel und langfristigen Bedarfs angeboten werden. Im Gegensatz zum Fachmarktzentrum ist der Mietbesatz umfangreicher und kleinteiliger. Die unterschiedlich großen Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe werden über eine überdachte Mall miteinander verbunden. Gastronomiebetriebe erhöhen die Aufenthaltsqualität und erhöhen somit die Verweildauer.

 

Zum Betriebsvermögen gehören im Steuerrecht Wirtschaftsgüter, die sich im Eigentum eines Unternehmens befinden und die nach ihrer Art und nach ihrer Funktion in einem betrieblichen Zusammenhang stehen. Die Festlegung des Betriebsvermögens dient der Ermittlung des zu versteuernden Gewinns. Sonderbetriebsvermögen kann nur bei mitunternehmerischen

Personengesellschaften vorkommen. Zum Sonderbetriebsvermögen gehört ein Wirtschaftsgut, das ein Mitunternehmer der Gesellschaft für deren Betrieb überlässt (SBV I), § 15 Abs. 1 Nr. 2 S. 1 2. HS EStG. Es gehört zivilrechtlich allein dem Gesellschafter und

fällt nicht in das Gesamthandsvermögen der Personengesellschaft. Ertragssteuerlich wird das Sonderbetriebsvermögen als Betriebsvermögen und nicht als Privatvermögen behandelt. Im Falle von „Vermietungsvermögen“ z.B. bei geschlossenen Immobilienfonds, in deren Eigentum lediglich Immobilien stehen, spricht man dann auch von „Sondervermietungsvermögen“.

 

Wird ein zum Privatvermögen gehörendes Wirtschaftsgut – beispielsweise ein Grundstück oder eine Immobilie – veräußert, sind die Gewinne zu versteuern, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.

 

Spezial-AIF können erst ab sehr hohen Zeichnungssummen erworben werden und nur von professionellen und semiprofessionellen Anlegern gezeichnet werden. Zulässig sind als Investmentvehikel die Investment-KG mit fixem Kapital sowie die Geschlossene Investment-KG. Es gibt keinen Katalog zulässiger Anlagegenstände, allerdings muss der Verkehrswert ermittelbar sein. In Bezug auf die Fremdkapitalaufnahme ist keine Grenze festgelegt, nach §§ 221 und 273 KAGB kann die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) die Höhe der Fremdkapitalaufnahme jedoch beschränken.

Der Einzelhandel zeichnet sich durch hohe Standortkontinuität aus, denn mit zunehmender Verweildauer des Einzelhändlers in der Immobilie verstärkt sich der Bekanntheitsgrad.

 

 

Bei strategischen Handelsimmobilien handelt es sich um Immobilien, für die besonderes Baurecht gilt. Sie verfügen über ein für viele Kunden attraktives und umfassendes Sortiment und haben aufgrund ihrer Größe überregionale Bedeutung. Sie sind in einem großen Einzugsgebiet in der Regel marktbeherrschend, werden nur unter bestimmten Voraussetzungen und bundesweit nur in begrenzter Anzahl genehmigt. Strategische Handelsimmobilien bieten daher ein hohes Maß an Wertstabilität.

 

T

Als Treuhandgesellschaft (Treuhänder) wird eine juristische oder natürliche Person bezeichnet, die stellvertretend für einen Auftraggeber, dem Treugeber, dessen Interessen wahrnehmen. Rechte und Pflichten von Treuhänder und -geber werden im Treuhandvertrag geregelt, der Bestandteil des Verkaufsprospekts von geschlossenen Investmentvermögen ist.

 

Im Gegensatz zum Direktkommanditisten, der direkt im Handelsregister eingetragen wird, beauftragt der Treuhandkommanditist die eingeschaltete Treuhandgesellschaft mit der Wahrnehmung seiner Interessen. Wirtschaftlich wird nicht zwischen Treuhand- und Direktkommanditisten unterschieden.

 

 

 

Der Treuhandvertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen Treuhandgesellschaft und Treugeber und wird üblicherweise schriftlich abgeschlossen. Im Vertrag werden Aufgaben, Pflichten und Rechte des Treuhänders, Rechte und Pflichten des Treugebers und grundlegende Vereinbarungen wie Vergütungen, Datenschutz sowie Gerichtsstand geregelt. Der Treuhandvertrag ist Bestandteil des Verkaufsprospektes von geschlossenen Investmentvermögen.

 

U

Recht eines Unternehmers, einen Umsatz, der nach dem Umsatzsteuergesetz steuerfrei ist, als umsatzsteuerpflichtig zu behandeln. Die Umsatzsteueroption ist bei der Vermietung von Grundstücken und Gebäuden nur (Ausnahme: Gebäude, die vor gesetzlich bestimmten Stichtagen fertiggestellt worden sind) zulässig, wenn der Mieter (oder sonstige Nutzer des Grundstücks bzw. Gebäudes) ein Unternehmen ist und der Umsatz für dessen Unternehmen ausgeführt wird und dieser das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

 

 

Vermietung eines Gegenstands durch den Mieter an einen Dritten (sogenannter Untermieter). Die Untervermietung lässt die dem Vermieter und dem Mieter aus dem (Haupt-) Mietvertrag obliegenden Pflichten, z.B. zur Zahlung der (Haupt-)Mieten, unberührt. Bei Vermietung von anderen Sachen als Wohnraum ist eine Untervermietung grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig; eine solche Zustimmung kann der Vermieter, ggf. unter bestimmten Auflagen und Bedingungen, auch bereits im Mietvertrag erteilen.

 

V

Vermögensanlagen-Verkaufsprospekte sind für den Anlegerschutz unentbehrlich. Um eine sachgerechte Anlageentscheidung treffen zu können, müssen die Anleger umfangreich und verlässlich über den Emittenten und die betreffende Vermögensanlage informiert werden. In Deutschland dürfen Vermögensanlagen nicht ohne einen Verkaufsprospekt, den die BaFin zuvor gebilligt hat, öffentlich angeboten werden. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft hat für die von ihr verwalteten geschlossenen Investmentvermögen (Publikums-AIF) den Verkaufsprospekt und die wesentlichen Anlegerinformationen zu erstellen. Die BaFin prüft, ob der Prospekt die gesetzlich geforderten Mindestangaben enthält und ob der Prospektinhalt verständlich und kohärent (widerspruchsfrei) ist. Die BaFin überprüft jedoch weder die Seriosität des Emittenten noch kontrolliert sie das Produkt.

 

Recht einer Vertragspartei (z.B. eines Mieters), die Laufzeit eines Dauerschuldverhältnisses (z.B. eines Mietvertrages) durch einseitige Erklärung ein- oder mehrmals um bestimmte Zeiträume zu verlängern.

 

Jeder Anbieter von geschlossenen Fonds ist verpflichtet, für die Vermögensanlage einen Verkaufsprospekt gemäß Vermögensverkaufsprospektverordnung zu erstellen und diesen durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin) prüfen und genehmigen zu lassen. Die Verordnung fordert unter anderen ausführliche Angaben über den Emittenten, die Vermögensanlagen sowie über Personen oder Gesellschaften, die für den Inhalt des Verkaufsprospekts die Verantwortung übernehmen.

Eine Gesellschaft, die lediglich steuerliche Überschusseinkünfte (insbesondere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie Einkünfte aus Kapitalvermögen), also nicht andere Einkünfte (z.B. Einkünfte aus Gewerbebetrieb), erzielt. Entsprechend zahlt sie keine Gewerbesteuer.

 

Als Verwahrstelle bezeichnet man in Deutschland gemäß dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) Kreditinstitute und in einzelnen Fällen auch bestimmte gesetzlich zugelassene Treuhänder, bei denen die Vermögensgegenstände von Investmentvermögen verwahrt werden. Für jedes Investmentvermögen muss die Kapitalverwaltungsgesellschaft eine Verwahrstelle beauftragen, die die Verwaltung und Entwicklung des Investmentvermögens kontrolliert. Die Verwahrstelle und muss von dem Verwalter des Investmentvermögens, der Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG), strikt getrennt sein.

 

Wird ein Darlehen früher als vereinbart zurückgezahlt, verlangt die kreditgebende Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Eine solche Zahlung kann beispielsweise dann fällig werden, wenn die Immobilie aus einem geschlossenen Investmentvermögen früher als geplant verkauft und das zugehörige Darlehen vor Ende der Zinsfestschreibungszeit an die Bank zurückgezahlt wird.

 

Wird ein Darlehen früher als vereinbart zurückgezahlt, verlangt die kreditgebende Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Eine solche Zahlung kann beispielsweise dann fällig werden, wenn die Immobilie aus einem geschlossenen Fonds früher als geplant verkauft und das zugehörige Darlehen vor Ende der Zinsfestschreibungszeit an die Bank zurückgezahlt wird.

Abzug der einem Unternehmer von einem anderen Unternehmer in Rechnung gestellten Mehrwertsteuer von der von dem abzugsberechtigten Unternehmer an das Finanzamt abzuführenden Mehrwertsteuer (geregelt in §15 UStG).

 

W

Die WAULT ist die Summe der restlichen für die Vertragslaufzeit fixierten Mietzahlungen des Portfolios/Gebäudes (ohne weitere Verlängerungen oder Optionen zur Laufzeitverlängerung der Mietverträge), dividiert durch die jährliche Miete des Portfolios/Gebäudes zu einem bestimmten Zeitpunkt.

 

Werbungskosten sind Aufwendungen zum Erwerb, zur Sicherung und zum Erhalt von Einnahmen inklusive Absetzungen für Abnutzung (AfA). Werbungskosten sind bei der steuerlichen Ansetzung bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind.

 

Das Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) reguliert in Deutschland den Wertpapierhandel und dient der Kontrolle von Dienstleistungsunternehmen, die Wertpapiere handeln und dem Schutze des Anlegers.

Vertragliche Bestimmung, wonach sich ein bestimmter Betrag (z.B. eine Miete) in Abhängigkeit von der Entwicklung einer bestimmten Größe (z.B. eines Lebenshaltungskostenindex) verändert. Eine solche Indexierung der Einnahmen schützt die Anlage vor einem Wertverlust durch Inflation.

Die „Wesentlichen Anlegerinformationen“ unterliegen strikten Regelungen in Bezug auf Form und Inhalt. Haupt-Elemente sind die Identität des Investmentvermögens, Beschreibung der Anlageziele und der Anlagepolitik, Risiko- und Ertragsprofil der Anlage, Kostenstruktur, Informationen über die Depotbank und die Aufsichtsbehörde sowie zusätzliche Angaben. Es soll dem interessierten Anleger ermöglichen, die wesentlichen Eigenschaften des Finanzprodukts schnell zu erfassen und verschiedene Anlageprodukte miteinander leichter vergleichen zu können. Interessierten Anlegern müssen gemäß KAGB die wesentlichen Anlegerinformationen rechtzeitig vor Vertragsschluss in der geltenden Fassung kostenlos zur Verfügung gestellt werden.

Das Wohnsitzfinanzamt ist das für die Besteuerung eines Gesellschafters zuständige Finanzamt und ist unabhängig vom Sitz der Fondsgesellschaft.

Wenn die Einnahmen eines geschlossenen Investmentvermögens in derselben Währung wie die Ausgaben sowie die Ausschüttungen sind, spricht man von einer währungskongruenten Anlage. Damit wird das Risiko sich verändernder Währungskurse vermieden, innerhalb der Kapitalanlage besteht kein Währungsrisiko.

Z

Der Zeichnungsschein ist eine Urkunde, durch die sich ein Anleger zum Kauf eines Anteils an einem geschlossenen Fonds verpflichtet. Im Zeichnungsschein wird die Zeichnungssumme festgelegt.

Die Zentralitätskennziffer des Einzelhandels beschreibt das Verhältnis von realisiertem Einzelhandelsumsatz zum Nachfragevolumen. Zentralitätskennziffern von über 100 deuten per Saldo auf einen Kaufkraftzufluss aus angrenzenden Einzugsbereichen, Kennziffern unter 100 auf einen Kaufkraftabfluss hin.

 

 

Als Zinsfestschreibung wird der Zeitraum definiert, in dem der für ein Darlehen zu entrichtende Zins in bestimmter Höhe vertraglich festgeschrieben ist. Je länger die Zinsfestschreibung bei der Finanzierung eines geschlossenen Fonds vereinbart wurde, desto höher ist der Schutz vor unkalkulierbaren Zinssatzerhöhungen während der Fondslaufzeit. Allerdings können während der Festschreibung auch keine sinkenden Zinssätze ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung genutzt werden.

 

Für den Verkauf von geschlossenen Investmentvermögen gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Entweder wird das geschlossene Investmentvermögen zu einem Festpreis oder im Bieterverfahren über eine Zweitmarkt-Handelsplattform veräußert.

Die Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiger Kredits bis zur Ablösung durch einen langfristigen Kredit oder durch Eigenkapital.